Cei mai mulţi dintre români optează în continuare pentru un credit imobiliar ca soluţie de finanţare a achiziţiei unei locuinţe, iar preţul acesteia este principalul criteriu după care se orientează în procesul de căutare. La aceste concluzii a ajuns studiul realizat de compania RealTime în perioada aprilie-august 2010 şi prezentat pe 9 septembrie, în deschiderea Târgului Imobiliar Naţional (tIMOn).

57% din cei 5.714 respondenţi ai cercetarii îşi finanţează achiziţia prin credit ipotecar, în timp ce un procent destul de ridicat (29%) se gândesc acum la soluţia ratelor la dezvoltator. Cei care îşi pot susţine investiţia din fonduri proprii nu reprezintă decât 14% din totalul respondenţilor. Acest procent este, totuşi, mai ridicat decât în urmă cu aproape un an.

Studiul RealTime a mai pus în evidenţă un alt procent – cel al persoanelor care îşi aleg locuinţa în funcţie de preţ. Pentru 94% dintre persoanele interogate ceea ce contează cel mai mult în alegerea unei case este preţul acesteia. Cei mai mulţi cumpărători dispun de un buget sub 60.000 euro (47%), 37% pot suporta o achiziţie cu o valoare între 60.000-100.000 euro, iar restul de 15% dispun de peste 100.000 euro. Pe de altă parte, preţul nu este cel mai important criteriu doar pentru 6% dintre cumpărători.

Aceste tendinţe sunt rezultatul firesc al scăderii puterii de cumpărare, aşa cum se arată în studiul RealTime. Locaţia vine în plan secund, urmată de calitatea construcţiei, finisaje, dezvoltator şi suprafaţa locuinţei. Majoritatea cumpărătorilor caută locuinţe în apropierea mijloacelor de transport , însă contează foarte mult şi ca locuinţa să fie finalizată. Românii au devenit sceptici faţă de proiectele nefinalizate şi preferă o casă la cheie, după ce mai mulţi dezvoltatori s-au aflat în imposibilitatea de a onora la timp contractele semnate cu clienţii.

Conform statisticilor BNR, românii evită în continuare împrumuturile în moneda naţională, manifestând o preferinţă neschimbată pentru creditele în euro. Deşi specialiştii ne sfătuiesc să contractăm împrumuturi în moneda în care suntem plătiţi, creditele în moneda europeană sunt mai atrăgătoare în special datorită dobânzilor mai mici.

La sfârşitul lunii mai 2010, volumul creditelor acordate populaţiei înregistra o creştere de 1,4% în raport cu luna precedentă (1,2% în termeni reali), în condiţiile în care soldul împrumuturilor în lei s-a diminuat cu 0,1%, iar cel în valută a crescut cu 2,4%, exprimat în lei, respectiv 1,1% exprimat în euro. La momentul actual, creditele în valută reprezintă mai mult de 60% din împrumuturile acordate de către bănci sectorului privat.

Creditarea în valută preocupă însă Banca centrală de câţiva ani buni. BNR evită totuşi să ia măsuri administrative pentru stoparea bruscă a acestei evoluţii, deoarece băncile nu ar avea suficienţi lei încât să acopere golul de finanţare determinat de aceste măsuri.

În mare parte, cererea este cea care dictează piaţa, iar băncile înregistrează în continuare cereri pentru credite în euro, chiar dacă şi-au diversificat oferta prin produse de finanţare în lei: „ Noi ne concentrăm asupra ofertei, dezvoltăm instrumente pe care să le vindem clienţilor. Dar trebuie modelată şi cererea, iar asta cere timp”, a semnalat Lucian Anghel, economistul-şef al BCR. Însă cererea va rămâne orientată către euro atâta timp cât dezechilibrele la nivel macro-economic împiedică ofertele la creditele în lei să afişeze dobânzi mici.

Dacă împrumuturile în euro vor fi restricţionate pe viitor prin măsuri administrative, cele în valute exotice, precum francul elveţian sau yenul japonez ar putea fi chiar interzise.

În condiţiile în care perioada boom-ului imobiliar pare astăzi o epocă de mult apusă, multe ansambluri rezidenţiale (cele care au reuşit performanţa de a fi finalizate) îşi aşteaptă încă viitorii locatari, aflaţi în situaţii financiare dificile. Aşa cum era de aşteptat, criza economică a lovit în plin sectorul construcţiilor, iar dezvoltatorii care au investit masiv în acest domeniu sunt blocaţi în amortizarea investiţiilor. Ieftinirea apartamentelor pare singura soluţie pentru ieşirea din impas, şi asta chiar pentru clienţii care au semnat deja antecontracte, dar par dispuşi să renunţe la avansul achitat din cauza preţului total pe care nu şi-l mai pot permite.

Toate premisele compromisului sunt create: cumpărătorii nu mai pot obţine aceleaşi credite pentru care se încadrau financiar în momentul semnării antecontractului, iar ceilalţi candidaţi la contractarea unei locuinţe prin credit ipotecar rămân deocamdată în expectativă. În aceste condiţii, antecontractanţii care pot obţine totuşi o sumă mai redusă rămân clienţi viabili în situaţia în care dezvoltatorul se decide să renegocieze preţul iniţial propus.

Revista de business “Săptămâna Financiară” a cercetat situaţia pe teren, la câţiva dintre cei mai importanţi dezvoltatori cu proiecte imobiliare în capitală.

Astfel, se întrevăd renegocieri în favoarea cumpărătorului la compania spaniolă Hercesa, unde mai mulţi clienţi spun că au discutat deja cu managerii şi că preţul de vânzare ar putea fi redus cu aproximativ 20%, însă nu în masă, ci de la caz la caz, în urma negocierilor confidenţiale.

De cealaltă parte a oraşului, la West Park, din informaţiile proprietarilor din ansamblu, un mare număr de antecontractanţi au renunţat la avans şi la locuinţă, dezvoltatorul reorinentându-se către alţi clienţi, cărora le-a propus preţuri mai mici.

La compania turcă Cosmopolis, au existat de asemenea, şi renunţări şi cereri de renegociere a preţurilor. În cazurile de renunţare la contract, dezvoltatorul s-a arătat flexibil, percepând penalizări reduse. Aceasta pentru că firma jonglează cu ofertele, în funcţie de stadiul de finalizare a locuinţelor şi de posibilităţile clienţilor. Apartamentele la care s-a renunţat sunt oferite clienţilor cărora li se propuseseră proiecte în faza a doua, în dezvoltare.

Asmita Gardens, ansamblul impozant care domină malul Dâmboviţei la intersecţia cu Calea Văcăreşti, are probleme, dar din alte cauze. Spre deosebire de alte proiecte, clienţii au achitat deja tranşe mari ca avans, aproximativ 70% din valoarea contractului, deci nu ar avea motive să renunţe. Grupul indian şi-a atras însă nemulţumiri şi acţiuni în justiţie în urma amânărilor repetate a livrării. Ca soluţie, compania a propus, ca şi altele, vânzarea apartamentelor în faza I clienţilor care contractaseră apartamente aflate în faza a II-a de dezvoltare.

Trebuie reţinut totuşi că, în ciuda renunţărilor nu puţine din partea cumpărătorilor, dezvoltatorii s-au ales cu ceva: avansul achitat de aceştia, care se ridică în general la 25% din valoarea achiziţiei şi pe care îl pot scădea, eventual, din noile oferte „de criză”.

Deja puse în situaţia de a gestiona riscuri mai mari de credite nerperformante, băncile nu vor rămâne neatinse de măsurile pe care guvernul le va pune în aplicare pentru angajaţii din sectorul bugetar. Plănuita reducere cu 25% a salariilor angajaţilor în instituţiile finanţate de la bugetul de stat va creşte probabil numărul restanţierilor la plata creditelor bancare.

Până acum, bugetarii erau răsfăţaţii creditorilor, datorită locului de muncă considerat stabil şi a salariilor trecute integral pe cartea de muncă. Însă cu 25% mai puţini bani în cont lunar, aceeaşi categorie de datornici vor crea probleme creditorilor, care vor fi nevoiţi să-şi mărească provizioanele pentru acoperirea riscurilor. Pe de altă parte, băncile susţin că vor căuta, împreună cu clienţii lor, soluţii pentru ieşirea din situaţiile dificile, iar principala rezolvare avută în vedere este restructurarea creditului.

Totuşi, nu e cazul să disperăm, ne asigură Dominic Bruynseels, preşedintele executiv BCR: „Dacă în cazul unui client care şi-a pierdut locul de muncă situaţia este greu de administrat, când vorbim despre reducerea veniturilor se găsesc soluţii, putem rezolva problema”. Atât la BCR, cât şi la alte bănci, cazurile de reducere a veniturilor clienţilor au fost rezolvate fie prin reducerea ratelor lunare concomitent cu majorarea perioadei de rambursare a împrumutului, fie prin acordarea unei perioade de graţie la plata ratelor.

Totodată, managerii diverselor instituţii bancare raportează o ameliorare a comportamentului de plată în rândul clienţilor. Acest lucru înseamnă că oamenii apelează, în situaţii de criză, la resurse suplimentare pentru achitarea datoriilor la bancă, văzute ca o obligaţie prioritară. Aşa cum se prezintă situaţia la BCR, „din cei aproximativ 30% din clienţii cu care s-au discutat măsuri de restructurare a creditelor ce păreau în pericol, doar pentru 5% a fost necesară implementarea unei măsuri concrete de reducere a ratelor”, arată Dominic Bruynseels.

Măsurile de restructurare nu sunt însă o soluţie pe termen lung, securitatea financiară atât a clienţilor cât şi a creditorilor depinzând de siguranţa veniturilor.